Retrospectivă modificări legislative în domeniul Dreptului imobiliar din anul 2025 și perspective pentru anul 2026

Drept imobiliar
Retrospectivă 2025

Perspective pentru 2026

Tot în cursul anului 2025, în scopul protejării cumpărătorilor de eventuale fraude imobiliare, au fost reglementate expres tranzacțiile imobiliare, respectiv convențiile de rezervare și promisiunile de vânzare cumpărare având ca obiect locuințe în faza de autorizare și/sau edificare. Astfel, Legea nr. 207/2025 a intrat în vigoare la data de 11.12.2025 în contextul investigației cu privire la schema Nordis și al practicilor dezvoltatorilor imobiliari.

Prezenta retrospectivă își propune să evidențieze cele mai importante modificări și tendințe din domeniul dreptului imobiliar în 2025, cu impact direct asupra procedurii de autorizare a lucrărilor de construcții, dar și a modului în care se încheie tranzacțiile imobiliare având ca obiect construcții viitoare cu destinația de locuințe.

• documentația necesară emiterii avizului de oportunitate pentru planurile urbanistice zonale se introduce pe ordinea de zi a comisiei de specialitate în termen de 30 de zile de la data depunerii, iar avizul de oportunitate se emite în termen de maxim 15 zile de la analizarea documentației relevante;
• avizele şi acordurile pentru planurile de amenajarea teritoriului şi pentru planurile de urbanism se emit, cu sau fără condiții, de către autoritățile și instituțiile abilitate în termen de 30 de zile de la data depunerii solicitărilor (cu excepțiile limitative expres reglementate);
• autoritățile și instituțiile implicate în procedură pot transmite beneficiarului, o singură dată, solicitarea de modificare, completare sau clarificare, indicând motivat această solicitare, beneficiarul având la dispoziție un termen de 60 de zile pentru a transmite răspunsul său cu privire la aspectele semnalate;
• autoritățile avizatoare au obligația fie de a emite avizul solicitat în termen de 15 zile de la depunerea de către beneficiar a clarificărilor, completărilor, modificărilor relevante, fie de a respinge documentația în același termen indicând temeiurile acestei soluții.

Durata de valabilitate a avizelor și acordurilor

OUG nr. 31/2025 clarifică faptul că atât avizul de oportunitate, cât și avizele şi acordurile emise în cadrul aceleaşi proceduri sunt valabile până la aprobarea sau actualizarea documentaţiei de amenajare a teritoriului sau de urbanism, indiferent de termenele stabilite prin proceduri interne ale instituțiilor și entităților implicate în procedura avizării.

Termenele aplicabile în procedura emiterii avizelor și acordurilor 

Similar, OUG nr. 31/2025 modifică în mod semnificativ Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții prin reglementarea expresă a termenelor de emitere a avizelor și acordurilor suport, astfel:

• avizele și acordurile care stau la baza emiterii autorizațiilor de construire se emit cu sau fără condiții, în termen de 15 zile de la data solicitării (cu excepțiile limitative expres reglementate);
• autoritățile și instituțiile implicate în procedură pot solicita, o singură dată, motivat temeinic, revizuirea sau completarea documentaţiei, cu respectarea unor termene cuprinse între 15 și 30 de zile, beneficiarul având la dispoziție un termen de 60 de zile pentru a transmite răspunsul său cu privire la aspectele semnalate;
• instituțiile emitente au obligaţia de a elibera avizele și/sau acordurile menționate în termen de 15 zile de la depunerea de către beneficiar a clarificărilor, completărilor, modificărilor, orice respingere urmând a fi justificată tehnic și juridic.

Condiționarea emiterii avizelor sau acordurilor

Același cadru normativ interzice în mod expres condiţionarea emiterii avizelor și/sau acordurilor de obţinerea prealabilă a altor avize și/sau acorduri, acestea urmând a fi solicitate simultan avizatorilor, iar informațiile rezultate vor fi coroborate în cadrul documentației tehnice care va sta la baza emiterii autorizațiilor de construire. Rațiunea acestei modificări este de a reduce considerabil durata procedurii de autorizare.

Durata de valabilitate a avizelor și acordurilor care stau la baza autorizațiilor de construire

Avizele şi acordurile emise emise de autoritățile și instituțiile competente sunt valabile până la finalizarea executării lucrărilor de construire autorizate, respectiv până la momentul încheierii procesului-verbal de recepţie finală corespunzător.

Măsuri suplimentare de eficientizare a procedurii autorizării executării lucrărilor de construcții

OUG nr. 31/2025 reglementează un set de măsuri suplimentare în scopul simplificării și eficientizării procedurii autorizării executării lucrărilor de construire și implicit de reducere a duratei procesului, după cum urmează:

• a fost instiuită obligația legală a autorităților și instituțiilor competente de a aviza cu prioritate și celeritate documentaţiile pentru investiţiile finanţate din PNRR, fără taxe, tarife de analiză ori tarife de consultanță;
• pe parcursul procedurii de avizare și autorizare, va exista un singur responsabil de dosar, schimbarea acestuia fiind posibilă numai în situații excepționale (cu titlu exemplificativ acesta nu mai lucrează în structura respectivă, este în concediu, este în incapacitate de muncă sau este cercetat disciplinar).
• au fost introduse sancțiuni contravenționale specifice pentru neîndeplinirea obligațiilor legale ale entităților implicate în procedura avizării și autorizării lucrărilor de construire.

Concluzii

Obiectivul OUG nr. 31/2025 constă în reducerea considerabilă a duratei necesare aprobării documentațiilor urbanistice (PUD, PUZ) și obținerii autorizațiilor de construire, râmânând de monitorizat în practică pe de o parte în ce măsură procedura va fi respectată prin prisma termenelor legale astfel reglementate și, pe de altă parte în ce măsură va fi pus în practică mecanismul avizării tacite.

Modificări legislative ca urmare a adoptării Legii nr. 207/2025

Rezervarea cumpărării locuințelor individuale viitoare. Taxa de rezervare

Cu titlu de noutate legislativă, Legea nr. 207/2025 reglementează convențiile având ca obiect rezervarea unităţilor individuale din cadrul condominiilor viitoare sau a locuinţelor individuale viitoare și care se pot încheia pe o perioadă de maxim 60 de zile, ca pas ce precede încheierii promisiunilor bilaterale de vânzare-cumpărare ori a contractelor de vânzare, sub sancțiunea restituirii de către dezvoltator a sumelor primite în baza contractelor de rezervare.

În acest sens, cadrul legislativ reglementează expres că sumele achitate în vederea rezervării nu pot depăși 5% din prețul de achiziție.

Promisiunea de înstrăinare a locuințelor individuale viitoare. Avansul

Modificarea semnificativă adusă Legii nr. 10/1995 privind calitatea în construcţii vizează faptul că dezvoltatorul poate promite înstrăinarea locuinței individuale viitoare exclusiv sub rezerva îndeplinirii următoarelor condiții cumulative: (i) notarea autorizației de construire în cartea funciară relevantă, (ii) efectuarea operațiunii de preapartamentare a viitorului condominiu și (iii) deschiderea cărților funciare pentru viitoarele unități ori locuințe individuale.

Este instutuită obligația legală a notarului public instrumentator de a solicita notarea promisiunii în evidențele de publicitate imobiliară în chiar ziua autentificării, dar cel mai târziu în următoarea zi lucrătoare.

Sumele achitate cu titlu de avans se vor depune într-un cont bancar distinct al dezvoltatorului, dedicat, putând fi cheltuite exclusiv în scopul edificării proiectului pentru care s-a plătit avansul, numai în scopul dezvoltării sub coordonarea persoanei responsabile ori a dirigintelui de şantier. Nerespectarea acestei obligații este sancționată cu o amendă semnificativă, în cuantum de 1% din cifra de afaceri realizată de dezvoltator în anul anterior.

Preapartamentarea condominiilor în unități individuale viitoare. Apartamentarea condominiilor edificate

Legea nr. 207/2025 introduce reglementări specifice privind operațiunea de preapartamentare a viitoarelor condominii în unități individuale viitoare. Operațiunea se realizează în baza actului autentificat conform documentației cadastrale recepționate, a autorizației de construire, precum și a documentației suport acesteia.

Ca urmare a realizării operațiunii de preapartamentare se deschid cărțile funciare aferente unităților individuale viitoare, în care vor fi notate eventualele promisiuni de vânzare-cumpărare încheiate de dezvoltatori.

Operațiunea de apartamentare se realizează ulterior finalizării lucrărilor de construire pe baza procesului-verbal de recepţie corespunzător şi a certificatului de atestare a edificării construcţiei.

Concluzii

Legea nr. 207/2025 în forma adoptată poate ridica dificultăți cu privire la natura plafoanelor instituite cu ocazia încheierii promisiunilor de vânzare-cumpărare, respectiv în ce măsura acestea reprezintă sume maximale ce pot fi plătite cu titlu de avans ori au doar scopul de a limita cheltuielile ce pot fi avansate de dezvoltator din avansul încasat ori cu privire la eventuale sancțiuni aplicabile în situația în care dezvoltatorii solicită și/sau încasează sume ce exced pragurile instituite legal.

Avantajele reale aduse prin Legea nr. 207/2025 în scopul securizării intereselor cumpărătorilor de imobile de acest tip se referă la mecanismele de publicitate imobiliară care asigură opozabilitatea operațiunilor anterioare achiziției, precum și la instrumentele de limitare a utilizării de către dezvoltatori a sumelor încasate.

Perspective pentru 2026: OG nr. 7/2026 pentru modificarea şi completarea unor acte normative din domeniul amenajării teritoriului, urbanismului, construcţiilor şi disciplinei în construcţii

OG nr. 7/2026 a fost adoptată în scopul completării amendamentelor legislative aduse în cursul 2025 în domeniul urbanismului și construcțiilor prin OUG nr. 31/2025.

În scopul digitalizării și implicit eficientizării procedurii, emitenţii avizelor şi acordurilor au obligaţia de a comunica, în ziua emiterii, prin mijloace electronice, solicitările de modificare sau completare, avizele sau acordurile sau adresa de respingere.

Din perspectivă operațională OG nr. 7/2026 introduce o serie de măsuri exprese prin care se interzic: (i) refuzul primirii sau înregistrării documentaţiilor (lipsa resurselor umane neputând constitui motiv pentru restrângerea accesului la depunerea documentaţiei pentru obţinerea avizului sau acordului), precum și (ii) limitarea numărului de documentaţii ce pot fi depuse, suspendarea nejustificată a conturilor utilizatorilor sau restricţionarea accesului acestora în platformele digitale dedicate înregistrării documentaţiilor.

Sumar

Anul 2025 a fost marcat de o serie de intervenții legislative atât în domeniul urbanismului și construcțiilor, cât și în materia tranzacțiilor imobiliare având ca obiect locuințe în faza de autorizare și/sau edificare, în scopul simplificării procedurilor de avizare și autorizare a lucrărilor de construire, dar și al protecției suplimentare a cumpărătorilor în contextul practicilor dezvoltatorilor imobiliari.

Echipa de Drept imobiliar din cadrul Voicu & Asociații asistă companiile în evaluarea impactului acestor schimbări, acordând suport în gestionarea activității curente a clienților activi pe acest segment. Expertiza noastră ne permite o înțelegere aprofundată a domeniului de activitate a clienților noștri pentru a oferi soluții viabile adaptate cerințelor și specificului fiecărei companii.