Derularea contractelor de locațiune în contextul declarării stării de urgență și OG 29/2020

Derularea contractelor de locațiune în contextul declarării stării de urgență și OG 29/2020 Lease agreements during the state of emergency and GO 29/2020
Măsurile dispuse de autorități Measures ruled by the authorities
Prin Ordonanțele Militare nr. 1 și 2 adoptate pe parcursul stării de urgență au fost instituite o serie de limitări după cum urmează: By the Military Ordinances no. 1 and 2 adopted during the state of emergency, authorities established a series of limitations as follows:
  • începând cu data de 18.03.2020 au fost suspendate activitățile de servire și consum al produselor alimentare și băuturilor alcoolice și nealcoolice, organizată de restaurante, hoteluri, cafenele sau alte localuri publice, în spațiile destinate acestui scop din interiorul sau exteriorul locației anumitor activități, precum și
  • starting on 18.03.2020, the activities of serving and consuming food and alcoholic and non-alcoholic beverages operated by restaurants, hotels, cafes or other public establishments, in the premises intended for this purpose, indoors or outdoors, are suspended;
  • începând cu data de 22.03.2020 au fost suspendate activitățile de comercializare cu amănuntul a produselor și serviciilor în centrele comerciale în care își desfășoară activitatea mai mulți operatori economici, cu excepția vânzării produselor alimentare, veterinare sau farmaceutice și a serviciilor de curățătorie.
  • starting on 22.03.2020, the activities of selling products and services in commercial centers where several economic operators activate, except for the sale of food, veterinary or pharmaceutical products and cleaning services, are suspended.
Măsuri reglementate în sprijinul operatorilor economici Measures aimed to support the economic operators
În scopul de a minimiza pe cât posibil repercusiunile negative ale limitărilor inerente stării de urgență, prin O.G. nr. 29/2020 au fost luate măsuri de protejare a întreprinderilor mici și mijlocii, membrii profesiilor liberale, federațiile sportive naționale și cluburile sportive. Aceste măsuri prezintă relevanță asupra contractelor în curs de derulare, inclusiv în ceea ce privește executarea contractelor de locațiune. In order to minimize as much as possible the negative effects of the limitations of the state of emergency, through G.O. no. 29/2020 authorities took certain measures to protect small and medium-sized enterprises, freelancers, national sports federations and sport clubs. These measures are relevant to ongoing contracts, including the performance of lease agreements.
Măsuri de protecție a locatarilor Measures for lessee protection
Prin Art. X alin. (1) al O.G. 29/2020 se reglementează amânarea plății chiriilor și utilităților aferente spațiului cu destinația de sediu social ori secundar de către categoriile mai sus menționate în următoarele situații: Article X (1) G.O. 29/2020 regulates the postponement of the payment of the rent and utilities related to the premises used as head office or secondary office by the above-mentioned categories in the following situations:
  • beneficiarii și-au întrerupt total ori parțial activitatea ca urmare a deciziilor autorităților pe parcursul stării de urgență;
  • beneficiarii care dețin certificatul de situație de urgență emis de Ministerul Economiei, Energiei și Mediului de Afaceri.
  • the beneficiaries interrupted their activity, totally or partially, as a result of the decisions of the authorities for the duration of the state of emergency;
  • the beneficiaries hold the state of emergency certificate issued by the Ministry of Economy, Energy and Business Environment.
Până în prezent nu a fost adoptat și publicat documentul legislativ care reglementează condițiile și procedura emiterii certificatelor de situații de urgență. So far the authorities have not adopted and published the legislative document regulating the conditions and the procedure for issuing the state of emergency certificates.
Conform art. X alin. (2) al aceluiași act normativ, întreprinderile mici și mijlocii pot invoca, pe baza certificatului de situație de urgență, forța majoră însă numai după parcurgerea fazei renegocierii între părți. According to art. X paragraph (2) of the same act, small and medium-sized enterprises can invoke the force majeure, based on the state of emergency certificate, but only after completing the stage of renegotiation between the parties.
Partenerii contractuali sunt astfel încurajați să deschidă calea negocierilor cu privire la calendarul ori eșalonarea plăților astfel amânate, ulterior încetării stării de urgență, nefiind vorba de o exonerare a obligațiilor de plată ale locatarului. The contractual partners are thus encouraged to open the way of negotiations regarding the schedule or timing of the payments thus postponed, after the termination of the state of emergency, since this is not a waiver of the payment obligations of the lessee.
Măsuri de protecție a locatorilor Measures for lessor protection
Potrivit prevederilor art. V alin. (1) din O.G. nr. 29/2020, termenul de plată a primei rate aferentă impozitului datorat de locator pe clădiri se prorogă cu 3 luni, respectiv până la data de 30.06.2020. According to the provisions of art. V paragraph (1) of G.O. no. 29/2020, the payment deadline of the first instalment of the building tax due by the lessor is postponed by 3 months, namely until June 30, 2020.
La acest moment, legiuitorul român a încercat reglementarea unor instrumente care să minimizeze efectele măsurilor restrictive impuse pe perioada stării de urgență, implementarea practică a acestora în contractele de locațiune, implică soluția prudentă a negocierilor și adaptării contractelor de către părți având la bază clauzele deja agreate și ținând cont de specificul relației parteneriale construită între acestea. During this period, the Romanian law maker tries to regulate some instruments that will minimize the effects of the restrictive measures imposed during the state of emergency, however their practical implementation in the lease agreements involves the prudent solution of the negotiations and adaptation of the agreements by the parties based on the clauses already agreed, taking into account the specificity of the partnership relationship built between them.
Informațiile furnizate în acest document sunt generale și nu reprezintă consultanță juridică în analizarea și soluționarea unei probleme juridice specifice. Dacă aveți întrebări cu privire la o anumită situație, adresați-le la: The information provided herein presents general information and should not be relied on as legal advice when analyzing and resolving a specific legal issue. If you have specific questions regarding a particular fact situation, please address your queries to:
Voicu & Filipescu SCA,
office@vf.ro
Tel. +4021 3140200